medida que entramos em 2024, o mercado imobiliário apresenta uma dinâmica complexa, moldada por uma série de tendências econômicas e políticas. O ano passado, carregado de incertezas e desafios, testemunhou seis tendências principais impactando fortemente o setor. Entre elas, a inflação persistente, as mudanças nas políticas dos bancos centrais, e as alterações no panorama do trabalho remoto, juntamente com outros fatores, delinearam um cenário imobiliário singular.
Sera 2024 Ano de Aquecimento do Mercado Imobiliário?
Este panorama foi ainda mais influenciado pelas ações da Reserva Federal, que surpreenderam muitos com sua estratégia de combate à inflação. As consequências dessas políticas, incluindo um mercado imobiliário parcialmente estagnado e o comportamento dos vendedores relutantes em baixar suas taxas hipotecárias, configuraram um cenário único para o mercado de 2023.
No final deste ano agitado, observamos uma recuperação notável no mercado de ações e uma queda nas taxas hipotecárias. Contudo, mesmo com essa melhoria, os alertas da Fed indicam que ainda há desafios pela frente. Além disso, fatores como mudanças climáticas e tensões geopolíticas podem introduzir novas variáveis inesperadas.
Com este contexto em mente, o artigo a seguir explora como esses desenvolvimentos podem influenciar o mercado imobiliário em 2024. Vamos considerar como as taxas hipotecárias mais baixas podem impulsionar a demanda por novas e antigas residências, as expectativas para o setor de construção de casas, e a projeção para aluguéis e início de novas habitações. A análise incluirá também o impacto potencial de uma economia que evita a recessão, mas que ainda assim cresce a um ritmo mais lento, destacando os elementos cruciais que definirão o mercado imobiliário no ano que se inicia.
Há pouco mais de um ano, quando sugeri “esperar um ano de incerteza misturado com uma tendência lenta do mercado a favor dos compradores”, isso deveu-se principalmente a seis tendências em curso na altura. Estas tendências, incluindo a inflação obstinada (e taxas hipotecárias mais elevadas), o crescimento económico (ou declínio), o alvo móvel do trabalho remoto, a escassez de mão-de-obra, o aperto monetário por parte dos bancos centrais e a turbulência nos mercados financeiros, todas entraram em jogo durante o ano.
Poucos economistas profissionais e os seus compatriotas de poltrona em residências e escritórios por todo o país teriam previsto o item mais inesperado de 2023: a Reserva Federal aparentemente planeia uma aterragem suave na sua luta contra a inflação sem causar uma recessão.
Na verdade, o presidente da Fed, Jerome Powell, foi consistentemente ridicularizado por aumentar as taxas demasiado tarde e mantê-las elevadas durante demasiado tempo, levando, em parte, a um mercado imobiliário semicongelado, com a maioria dos potenciais vendedores a recusarem-se a abrir mão das suas taxas hipotecárias invulgarmente baixas.
Por sua vez, o inventário mais baixo de casas existentes para venda em décadas ajudou a impulsionar uma mudança dramática que favoreceu os novos construtores de casas e os incentivos que poderiam oferecer sob a forma de reduções das taxas hipotecárias – contra as quais a maioria dos vendedores dispostos de casas existentes tinha poucas munições.
No final de 2023, o mercado de ações estava certamente em festa e as taxas hipotecárias tinham caído desde os máximos recentes, no pressuposto de várias reduções nas taxas dos fundos federais ao longo do ano. O excesso de empregos em relação ao número de trabalhadores desempregados tinha caído, menos pessoas estavam a pedir demissão em busca de pastagens mais verdes (trocadilho intencional) e a taxa de desemprego permanecia abaixo dos 4%. As celebrações certamente estavam em ordem.
No entanto, os responsáveis da Fed alertam que o seu trabalho ainda não está concluído e que chegar à linha de chegada da inflação mais próxima de 2% ao ano pode atrasar taxas mais baixas em 2024. para as catástrofes relacionadas com o clima, as tensões geopolíticas emergentes em todo o mundo e as numerosas eleições em todo o mundo – as maiores registadas na história da humanidade – este ano provavelmente também proporcionará os seus próprios acontecimentos inesperados. Os potenciais riscos internos mais prováveis para a economia decorrentes destes factores poderão incluir preços mais elevados do petróleo e cadeias de abastecimento apoiadas.
Para o mercado imobiliário, espera-se que as taxas hipotecárias mais baixas conduzam a um aumento na procura reprimida não apenas de novas casas, mas também de casas existentes oferecidas por vendedores que precisam de se mudar por uma série de razões. As taxas médias de hipotecas fixas de 30 anos, que atingiram o último pico de 7,8% no final de outubro, caíram desde então mais de 100 pontos base, sugerindo um início precoce da temporada de compras de casas.
As construtoras estão certamente mais otimistas, com o índice do mercado imobiliário NAHB/Wells Fargo subindo três pontos, para 37 em dezembro, revertendo uma queda de quatro meses. A perspetiva para seis meses é ainda melhor, subindo seis pontos, para 45. Ainda assim, vender casas novas num ambiente de taxas hipotecárias elevadas é um desafio, com 36% dos construtores a reportarem cortes nos preços das casas numa média de 6%. Uma parcela muito maior de construtores (60%) ofereceu vários incentivos de vendas em dezembro, igualando a parcela de novembro, mas diminuindo em relação aos 62% de outubro.
A descida nas taxas hipotecárias também provocou mais actividade no arranque de habitações, que disparou em Novembro para um máximo de seis meses de 1,56 milhões por ano. Com a crescente popularidade das casas construídas para alugar, os construtores estavam mais otimistas em relação às unidades unifamiliares. Essas partidas aumentaram mais de 42% ano a ano, para 1,14 milhão por ano, o nível mais alto desde abril de 2022.
Embora os promotores multifamiliares tenham iniciado quase 9% mais unidades em Novembro em relação a Outubro, o declínio anual de quase 34% aponta para uma oferta abundante em vários mercados. A desconexão entre a procura e a oferta unifamiliares e multifamiliares provavelmente se tornará mais óbvia nos próximos meses, com o aumento das taxas de vacância, a queda dos aluguéis, mais incentivos aos inquilinos e taxas máximas mais altas indicando risco adicional para os proprietários de apartamentos.
Previsões do mercado imobiliário nacional para 2023
O que se segue inclui um resumo para 2022, uma previsão para todo o ano de 2023 e algumas previsões para o mercado imobiliário em 2024, que assumem que a economia dos EUA evita uma recessão, mas cresce muito mais lentamente durante o ano. No entanto, se o país entrar em recessão, estas previsões mudarão em conformidade.
Os preços das casas manterão principalmente os ganhos e aumentarão à medida que as taxas hipotecárias caem
Dada a força contínua da economia e as taxas hipotecárias em declínio, prevê-se que os preços das casas existentes em 2024 subam 0,7% a nível nacional. No entanto, os preços poderão cair em algumas áreas de preços elevados e nas regiões onde os valores das casas subiram mais rapidamente do que os rendimentos locais poderão acompanhar, especialmente se mais empregadores fizerem a transição para políticas de trabalho remoto mais restritivas.
As vendas de casas existentes aumentarão à medida que as taxas de hipoteca diminuírem
Embora a combinação de baixa acessibilidade e o efeito de bloqueio das hipotecas baixas para os proprietários existentes continuem a limitar as listagens e as vendas, isso pode mudar se as taxas de hipoteca caírem mais rapidamente do que o esperado. Além disso, quase 40% dos proprietários sem hipotecas podem ser atraídos para vender. Outros proprietários converterão as suas casas em arrendamento enquanto aguardam taxas de hipoteca mais baixas e possivelmente novos aumentos de valor.
As vendas de casas novas continuarão a aumentar moderadamente
Com as construtoras capazes de oferecer a oferta habitacional que falta no mercado doméstico existente, as casas recém-construídas representaram quase um terço do inventário habitacional em 2023, acima de uma média de 10%. Além disso, as novas construções capturaram cerca de 15% de todas as vendas de moradias unifamiliares durante o ano, a maior parcela em uma década. Dadas as vantagens desfrutadas pelos construtores residenciais, incluindo maior eficiência energética, as últimas tendências de design e a capacidade de oferecer reduções de taxas hipotecárias, prevê-se que as vendas de novas casas continuem a aumentar em 2024.
Os aluguéis de casas vão se estabilizar e até diminuir em alguns mercados
Após o aumento em 2021 e 2022, os aumentos das rendas estabilizaram à medida que 2023 continuou e provavelmente permanecerão estáveis ou mesmo diminuirão ligeiramente em 2024. Com mais de um milhão de unidades multifamiliares em construção no final de 2023, as rendas solicitadas poderão diminuir nos mercados que enfrentam excessos de oferta. Uma maior oferta de arrendamento existente também poderia ser oferecida por proprietários de arrendamento de curta duração que enfrentam inventário excessivo, bem como por proprietários existentes que optam por se tornarem proprietários, especialmente se puderem retirar algum capital para ajudar a financiar a compra de outra casa.
O início da habitação irá variar dependendo do setor
Após picos no início da habitação em 2021 e 2022, seguidos de um declínio acentuado em 2023, em 2024 a direção do início da habitação dependerá do setor. Para residências unifamiliares, espere uma recuperação devido às taxas de hipoteca mais baixas e à crescente popularidade das casas construídas para alugar (BTR). No entanto, para o sector multifamiliar, prevê-se que o arranque continue a diminuir, dado o grande número de habitações actualmente em construção.
As licenças de construção aumentarão para residências unifamiliares, mas cairão para unidades multifamiliares
O crescimento das licenças em 2024 provavelmente será positivo para residências unifamiliares, mas negativo para unidades multifamiliares. Embora a moderna categoria de BTR não tenha escassez de procura, o aumento dos custos de terrenos, materiais, mão-de-obra e financiamento estão a tornar esses desenvolvimentos menos rentáveis em certos mercados. Enquanto isso, os construtores focados em casas tradicionais para venda estão mantendo o controle dos preços, ajustando as especificações padrão e construindo casas menores. Um sector de apartamentos sobreconstruído em certos mercados provavelmente significará um declínio nas licenças multifamiliares nacionais em 2024.
As taxas de hipoteca fixa de 30 anos cairão, mas permanecerão acima de 6%
Embora o Fed pareça ter controlado a inflação, espera-se que as taxas hipotecárias permaneçam relativamente altas devido à inflação que tende a diminuir, mas lentamente, os investidores em títulos hipotecários exigem taxas mais altas na suposição de que novas hipotecas terão maior probabilidade de serem refinanciadas dentro de alguns anos, à medida que as taxas caem e um Federal Reserve insiste em devolver a inflação para perto de 2%. Mesmo as previsões medianas mais recentes da Fed não prevêem que a inflação diminua para 2,0% até 2026, pelo que as taxas hipotecárias inferiores a 6% poderão não acontecer até algures em 2025.
Concluindo, o ano de 2024 promete ser um período de transição e oportunidades no mercado imobiliário. As tendências observadas em 2023, especialmente a resposta estratégica da Reserva Federal à inflação e as flutuações nas taxas hipotecárias, pavimentaram um caminho que pode levar a uma demanda renovada tanto por novas construções quanto por casas existentes. Este aumento na procura, aliado à expectativa de taxas hipotecárias mais favoráveis, sugere um potencial aquecimento do mercado.
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Além disso, a estabilização e possível redução dos aluguéis em alguns mercados, junto com a variação na construção de novas habitações, aponta para um cenário onde a oferta e a demanda podem encontrar um novo equilíbrio. O desafio para construtores e vendedores será navegar neste ambiente dinâmico, equilibrando preços, incentivos de vendas e as mudanças nas preferências dos consumidores.
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É importante notar que, apesar do otimismo cauteloso, o mercado imobiliário não está imune a fatores externos, como condições geopolíticas e climáticas adversas, que podem influenciar a economia de maneiras imprevisíveis. Assim, enquanto nos preparamos para um 2024 possivelmente mais estável e promissor no mercado imobiliário, é essencial permanecer atentos às variáveis globais que continuam a moldar este setor de maneira significativa.
Especialista em Inteligência Artificial.
Mentor do G4 Educação, Professor de IA da ESPM e Diretor na Nalk
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